相続した空き家・事故物件を売るには｜仲介と買取の違いと進め方

親の家を相続したものの住む予定がなく空き家になっている、あるいは家の中で人が亡くなった経緯があり「事故物件」に当たるかもしれない。こうした家の売却は、通常の不動産売却とは進め方も注意点も少し異なります。先に結論を言うと、判断の軸は「売却価格の高さ」ではなく、片付け・解体・手数料・保有期間中の税金を差し引いた「手取り額」と「手間・期間」の比較です。この記事では、売り方の選択肢、事故物件の告知義務、使える税制の特例、放置するリスクまでを、公的機関の情報をもとに整理します。

売る前に決めること：実家の手放し方は5つある

相続した家の選択肢は、売却だけではありません。全体像は次の5つです。

この記事では中心となる「仲介」と「買取」の違いを詳しく見ていきます。なお、どの方法を選ぶにしても、前提として相続登記（名義変更）が済んでいなければ売却はできません。登記については後述します。

仲介と買取の違いを「手取り」で比べる

買取価格は、仲介で想定される市場価格のおおむね5〜8割程度が目安とされます。これは、買取業者が購入後にリフォームや解体を行って再販するため、その費用と業者の利益があらかじめ差し引かれるからです。ただし、仲介で高く売れても、次のような費用と負担が別途かかります。

買取では、仲介手数料が不要で、残置物が残ったまま・現況のまま引き渡せる業者が多く、契約不適合責任が免責される契約も一般的です。つまり「売却価格」だけ見ると仲介が有利でも、「手取り額（売却価格−諸費用−保有コスト）」で比べると差が縮まる、あるいは逆転することもあります。迷った場合は、複数社に「買取査定」と「仲介での想定売却額」の両方を出してもらい、数字で比較するのが確実です。

方法別の比較表

事故物件の告知義務｜国土交通省のガイドライン

過去に人の死があった物件を売る場合、買主へどこまで伝えるべきかは、国土交通省が2021年（令和3年）10月に公表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が判断の基準になります。主な整理は次のとおりです。

・病死・老衰などの自然死や、転倒事故・誤嚥（ごえん）といった日常生活の中での不慮の死は、原則として告知は不要とされています
・他殺・自死・事故死などは、告知が必要とされています。発見が遅れて特殊清掃が必要になった自然死・不慮の死も、告知の対象になり得ます
・賃貸借では、事案の発生からおおむね3年が経過した場合は告知不要と整理されていますが、売買にはこのような期間の区切りはなく、対象事案は経過年数にかかわらず告知が必要とされています

告知を怠ると、契約不適合責任や損害賠償の問題になりかねません。「事故物件かもしれない」と思う事案がある場合は、隠さず業者に正直に伝え、告知の要否と方法を確認してください。なお、上記はガイドラインの概要であり、個別の判断は事案の内容によって異なります。

相続登記が済んでいないと売れない｜義務化の内容

相続した不動産は、相続登記が済んでいなければ、買取・仲介のいずれでも売買契約を結べません。法務省によれば、2024年（令和6年）4月1日から相続登記の申請が義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になり得ます。義務化より前に相続した未登記の不動産も対象で、2027年（令和9年）3月31日までに登記する必要があると案内されています。査定を依頼する前に、登記事項証明書で現在の名義を確認しておきましょう（手続きの詳細は当サイトの「相続登記の手順と費用」の記事も参照してください）。

税金の特例｜空き家の3,000万円特別控除（国税庁）

相続した空き家を売ると、売却益（譲渡所得）に所得税・住民税がかかる場合があります。ただし、国税庁の「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」により、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円（相続人が3人以上の場合は2,000万円）を控除できます。主な要件は次のとおりです（出典：国税庁タックスアンサー No.3306）。

・相続または遺贈により、被相続人が住んでいた家屋とその敷地を取得したこと
・昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（旧耐震基準）
・区分所有建物（マンション等）でないこと
・相続開始の直前に、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと
・相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
・売却代金が1億円以下であること
・特例の適用期間は2027年（令和9年）12月31日までの売却であること

要件は細かく、家屋を取り壊してから売る場合や、耐震リフォームをして売る場合にも条件があります。使えるかどうかで税額が大きく変わるため、売却前に国税庁の公式情報で確認するか、税理士に相談してください。また、相続で取得した不動産の取得費は被相続人が取得した際の金額・時期を引き継ぐのが原則で、相続開始から3年10か月以内に売ると相続税の一部を取得費に加算できる制度もあります（国税庁タックスアンサー参照）。

放置するリスク｜管理不全空家・特定空家と固定資産税

「売るかどうか決められないから」と放置することにもコストとリスクがあります。国土交通省の資料によれば、空家等対策の推進に関する特別措置法の改正（2023年12月施行）で、従来の「特定空家」に加えて「管理不全空家」という区分が新設されました。適切に管理されず、放置すれば特定空家になるおそれがある空き家が対象です。管理不全空家・特定空家に指定され、市区町村からの勧告に従わない場合、固定資産税の住宅用地特例（税額が6分の1または3分の1に軽減される制度）の対象から外れ、固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍になる可能性があります。

また、総務省の令和5年住宅・土地統計調査では、全国の空き家数は約900万戸（空き家率13.8％）と過去最高を更新しています。空き家は年々増えており、古くなるほど買い手はつきにくくなります。使う予定がないなら、早めに方針を決めることが税負担と管理の手間を抑える近道です。

売却までの流れ

1. 相続人の確定と遺産分割協議（誰が相続するか決める）
2. 相続登記を完了させる
3. 残置物の扱い方針を決める（買取なら現況のまま可能な場合が多い。仏壇・位牌・貴重品・重要書類は先に取り出す）
4. 複数社に査定を依頼し、買取価格と仲介想定額、契約条件（残置物対応・解体要否・引き渡し時期・契約不適合責任の範囲）を比べる
5. 売買契約、引き渡し、代金受領
6. 確定申告（譲渡所得の申告。3,000万円特別控除を使う場合は申告が必須）

ケース別の判断の目安

築40年を超え老朽化が進んだ郊外の実家は、仲介では買い手がつきにくく、売れるまでの保有コストと管理不全空家への指定リスクが積み重なります。解体前提の買取を含めて、手取りで判断するのが現実的です。逆に、立地が良く建物の状態も悪くない実家なら、片付けや簡易リフォームの費用をかけても仲介で高値を狙う選択肢があります。相続人が複数いて遺産分割協議がまとまっていない場合は、査定以前に協議と相続登記が先決です。再建築不可や境界未確定の物件は、仲介での買い手探しが特に難しく、訳あり物件に対応できる買取業者でも限られます。境界確定や測量を先に済ませると査定が改善するケースもあります。

査定前に確認したいチェックリスト

よくある質問

Q．相続登記が済んでいなくても査定だけなら頼めますか？

A．相談や査定自体は可能な業者が多いですが、売買契約は相続登記が完了しないと結べません。2024年4月から相続登記は義務化されているため、査定と並行して登記の手続きを進めることをおすすめします。

Q．事故物件だと、どれくらい安くなりますか？

A．事案の内容、発生からの経過期間、立地や物件の状態によって幅が大きく、一律の相場はありません。買取価格全体の目安は市場価格の5〜8割程度とされますが、事故物件の場合はさらに下がることもあります。複数社の査定を比べて判断してください。

Q．家の中の家財がそのままでも売れますか？

A．買取では、残置物が残ったまま現況で買い取る業者も多くあります。ただし、仏壇・位牌・貴重品・通帳や権利証などの重要書類は、処分されてしまう前に自分たちで取り出しておく必要があります。仲介の場合は内覧のために片付けが必要になるのが一般的です。

Q．3,000万円特別控除は買取でも使えますか？

A．特例の適用は売却方法（仲介・買取）を問いません。要件を満たせば買取でも使えます。ただし、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金1億円以下などの要件があり、確定申告も必要です。詳しくは国税庁タックスアンサー No.3306をご確認ください。

Q．売らずに放置するとどうなりますか？

A．固定資産税や管理の負担が続くほか、管理不全空家・特定空家に指定され勧告を受けると、住宅用地特例が外れて固定資産税が最大6倍になる可能性があります。また相続登記を怠ると過料の対象にもなり得ます。

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