相続登記の手順と費用｜義務化の内容と必要書類を整理
実家を相続したら必要になる「相続登記」（相続による所有権移転登記）。2024年（令和6年）4月1日から申請が義務化され、放置すると過料の対象になり得る手続きになりました。この記事では、法務省・法務局の案内に基づき、義務化の内容、手順の5ステップ、ケース別の必要書類、費用の内訳（登録免許税の計算例つき）、自分でやる場合と司法書士に依頼する場合の違いを整理します。相続した空き家を売る前提としても必要な手続きです。
相続登記の義務化とは（法務省）
法務省によれば、2024年4月1日から、相続によって不動産（土地・建物）を取得した相続人は、その取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をすることが法律上の義務になりました。主なポイントは次のとおりです。
・正当な理由がないのに期限内に申請しない場合、10万円以下の過料の対象になり得る
・義務化より前（2024年3月31日以前）に発生した相続も対象になる。この場合は、施行日と取得を知った日のいずれか遅い日から3年以内、実務上は2027年（令和9年）3月31日までに登記する必要があると案内されている
・遺言書によって不動産を取得した場合も、同様に義務の対象になる
・期限内に遺産分割がまとまらない場合などは、「相続人申告登記」という簡易な申出制度が新設された。相続人であることを申し出ることで当面の義務は果たしたと扱われるが、これは正式な相続登記ではないため、売却や担保設定の前には別途、相続登記が必要になる
相続登記をしないままでは、その不動産を売却することも、住宅ローンの担保にすることもできません。相続した空き家を売りたい場合も、まず相続登記が前提になります。
相続登記をしないとどうなるか
過料のリスク以外にも、実務上の不都合が積み重なります。登記を先延ばししている間に相続人の誰かが亡くなると、相続が重なる「数次相続」となり、関係者と必要書類が一気に増えます。相続人同士の連絡が取れなくなる、認知症などで協議が進められなくなる、といった事態も起こり得ます。義務化の期限（3年）を待たずに、相続が分かった段階で着手するのが安全です。
手順は5ステップ（法務局の案内）
法務局が案内する相続登記の流れは、次の5ステップです。
ステップ1．戸籍の証明書の取得〜相続開始の証明と法定相続人の特定
ステップ2．遺産分割協議・協議書の作成〜話し合いによる所有者の確定とその書面化
ステップ3．登記申請書の作成〜法務局へ提出する書類の作成
ステップ4．登記申請書の提出〜管轄の法務局へ提出（窓口・郵送・オンライン）
ステップ5．登記完了〜登記識別情報（いわゆる権利証に代わるもの）の受領
申請先は、不動産の所在地を管轄する法務局です。自宅近くの法務局ではない点に注意してください。申請書の様式と記載例は法務省・法務局のホームページで公開されており、法務局では手続きの案内（相談窓口）も行われています。
必要書類｜相続のケースで変わる
必要書類は、「遺産分割協議で決めた場合」「法定相続分どおりに分ける場合」「遺言書がある場合」で異なります。共通する基本セットは次のとおりです。
| 書類 | 主な取得先 | 備考 |
|---|---|---|
| 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍（除籍・改製原戸籍を含む） | 本籍地の市区町村 | 相続人を確定するために必要。転籍していると複数の市区町村分が必要になる。戸籍の広域交付制度で最寄りの市区町村窓口でも取得できる場合がある |
| 被相続人の住民票の除票、または戸籍の附票 | 最後の住所地の市区町村 | 登記簿上の住所と亡くなったときの住所のつながりを示す |
| 相続人全員の現在の戸籍謄本 | 各相続人の本籍地の市区町村 | 相続人であることの証明 |
| 不動産を取得する相続人の住民票 | 住所地の市区町村 | 新しい名義人の住所を示す。本籍地の記載のあるもの |
| 固定資産評価証明書（または固定資産税の課税明細書） | 不動産所在地の市区町村 | 登録免許税の計算に使う。申請する年度のものが必要 |
| 登記申請書 | 申請人が作成 | 法務局のホームページに様式・記載例あり |
ケース別の追加書類は次のとおりです。
| ケース | 追加で必要なもの |
|---|---|
| 遺産分割協議で決めた場合 | 遺産分割協議書（相続人全員が署名し、実印で押印）、相続人全員の印鑑証明書 |
| 法定相続分どおりの場合 | 協議書・印鑑証明書は不要（ただし相続人全員が名義人になる） |
| 遺言書がある場合 | 遺言書（自筆証書遺言は家庭裁判所の検認済みのもの、または法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用したもの。公正証書遺言はその正本または謄本） |
費用の内訳｜登録免許税＋書類取得費＋（司法書士報酬）
相続登記の費用は、大きく3つで構成されます（法務局の案内）。
| 費用 | 内容と計算方法 |
|---|---|
| 登録免許税 | 固定資産税評価額×0.4％（税率1000分の4）。例：評価額1,000万円の不動産なら4万円、2,000万円なら8万円。収入印紙などで納付する。なお、課税標準額が100万円以下の土地については、2027年3月31日まで登録免許税が免除される措置がある |
| 書類の取得費用 | 戸籍謄本1通450円、除籍謄本・改製原戸籍謄本1通750円、登記事項証明書1通600円（窓口取得の場合）など。住民票や印鑑証明書、固定資産評価証明書は市区町村により数百円程度。戸籍が複数通必要になると、合計で数千円〜1万円台になることもある |
| 司法書士報酬（依頼した場合のみ） | 戸籍の収集、遺産分割協議書の作成、申請書の作成と提出を任せる費用。事務所や案件の複雑さで異なり、数万円〜10万円程度が目安として紹介されることが多い |
自分で手続きすれば、かかるのは登録免許税と書類取得費だけです。ただし戸籍の収集は、被相続人が転籍を繰り返している場合などに手間がかかり、平日に市区町村窓口や郵送での請求を繰り返す必要があります。
自分でやる場合と司法書士に依頼する場合
| 自分でやる | 司法書士に依頼する | |
|---|---|---|
| 費用 | 登録免許税＋書類取得費のみ | 左記に加えて司法書士報酬 |
| 向いているケース | 相続人が少なく関係が単純、不動産が1〜2件、平日に動ける | |
| 依頼したほうがよいケース | − | 相続人が多い・遠方に散らばっている、数次相続（前の代の登記が残っている）、遺産分割で揉めている、忙しくて手が回らない |
| 注意点 | 書類の不備があると補正（差し戻し）になり、やり直しに時間がかかる | 見積もりを取り、報酬の内訳と実費の扱いを確認してから依頼する |
法務局の窓口では手続きの一般的な案内を受けられますが、個別の遺産分割の進め方や、相続人同士の争いの相談には応じてもらえません。協議がまとまらない場合は弁護士、税金の判断は税理士、というように専門分野ごとに相談先が分かれます。
相続登記と空き家売却の関係
相続した空き家を売る場合、相続登記はすべての前提です。名義が被相続人のままでは、買取・仲介のいずれでも売買契約を結べません。また、相続した空き家の譲渡所得から最高3,000万円を控除できる国税庁の特例（被相続人の居住用財産を売ったときの特例）は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件の一つです。登記に時間がかかると、売却と特例のスケジュールも圧迫されます。「売るかどうかはまだ決めていない」という段階でも、相続登記だけは先に済ませておくのが合理的です。
戸籍集めを助ける制度｜法定相続情報一覧図と広域交付
相続登記で最も手間がかかるのが、被相続人の出生から死亡までの戸籍を漏れなく集める作業です。これを助ける制度が2つあります。
ひとつは、法務局の「法定相続情報証明制度」です。集めた戸籍一式を法務局に提出すると、法定相続情報一覧図（相続関係を1枚にまとめた公的な証明書）を無料で交付してもらえます。この一覧図があれば、相続登記のほか、銀行の預貯金の払い戻しや相続税の申告など、複数の機関で戸籍の束を繰り返し提出する手間が省けます。交付から5年間は再交付も可能です。
もうひとつは、戸籍証明書の「広域交付制度」です。本籍地以外の市区町村の窓口でも、本人や配偶者、直系の親族などの戸籍証明書をまとめて請求できる制度が始まっており、被相続人が転籍を繰り返していた場合でも、最寄りの窓口で取得できることがあります（取得できる範囲や条件は制度の案内を確認してください）。この2つを使うと、遠方の本籍地へ郵送請求を繰り返す負担をかなり減らせます。
よくある質問
Q．相続登記はいつまでにすればよいですか？
A．相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内です（法務省）。2024年4月の義務化より前に相続した分も対象で、2027年3月31日までに登記する必要があると案内されています。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になり得ます。
Q．相続登記にはいくらかかりますか？
A．登録免許税が固定資産税評価額の0.4％、たとえば評価額2,000万円なら8万円です。これに戸籍などの書類取得費（数千円〜）が加わり、司法書士に依頼する場合は報酬が別途かかります。
Q．遺産分割協議がまとまらない場合はどうすればよいですか？
A．協議が整うまでの間は、「相続人申告登記」の申出をすることで、相続登記申請義務を果たしたと扱われます（法務省）。ただし、これは正式な名義変更ではないため、売却の前には遺産分割協議書を作成して相続登記を行う必要があります。協議自体が進まない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停を利用する方法もあります。
Q．遠方の実家でも自分で申請できますか？
A．申請は窓口のほか郵送・オンラインでも可能で、戸籍証明書も広域交付制度や郵送請求で集められます。ただし不備があると補正のやり取りが発生するため、遠方で不動産も複数ある場合は、司法書士に依頼したほうが結果的に早いことがあります。
Q．前の代（祖父母）の名義のままになっている場合はどうなりますか？
A．いわゆる数次相続の状態で、祖父母の相続と父母の相続、両方の登記を順に行う必要があります。相続人の範囲も広がり、書類集めが複雑になる代表的なケースです。自分で進めるのが難しい場合は、早めに司法書士へ相談してください。